Sol, Arena y Caveat Emptor: Comprando Inmuebles en México
By: PATRICK J. KELLY
Noviembre 2003
En números sin precedentes, los americanos están comprando propiedades inmobiliarias en México, no importa si es un parque industrial en la Ciudad Juárez, una comunidad de artistas en San Miguel de Allende o una playa popular como Cancún, Puerto Vallarta o Cabo San Lucas. Para los que son nuevos a esta experiencia, el proceso puede ser frustrante y confuso. Los abogados del Grupo de Ley Internacional de Fredrikson & Byron puedan ayudar con diligencia propia, negociaciones, documentos y transacciones de cierro de propiedades inmobiliarias comerciales y residenciales.
Porque los seguros legales que disfrutamos y el proceso para comprar propiedades inmobiliarias son substantivamente diferentes entre los Estados Unidos y México, es importante buscar el consejo y la ayuda de consultantes legales y de propiedades inmobiliarias con experiencia cuando entra en el mercado Mexicano de propiedades inmobiliarias.
Uno de los primeros pasos cuando compra propiedades inmobiliarias en México es primero encontrar la propiedad. Aunque parezca obvio, el comprador debe primero visitar la propiedad para asegurarse que aparece como anunciado. Tiene que estar al tanto que los agentes inmobiliarios Mexicanos no están regulados por el gobierno estatal o federal, pero si hay leyes que prohíben fraude en México, no hay requisitos de divulgación para vendedores o agentes inmobiliarios como los que existen en los Estados Unidos. Los compradores encontraran una variedad de expertos y profesionales. Como con cualquier transacción, es bueno tener una recomendación de alguien que conoce la honestidad y capacidad del propietario inmobiliario. La regla en México todavía es Caveat Emptor (el comprador tiene que tener precaución).
El siguiente paso es determinar si el comprador puede adueñarse de la propiedad directamente a través de un Fideicomiso o a través de una corporación Mexicana o una sociedad de responsabilidad limitada formada por el comprador. La compra de una propiedad inmobiliaria en México por ciudadanos non-Mexicanos es regulada por la Ley Mexicana de Inversión Extranjera 1993. Aunque non-ciudadanos pueden adueñarse directamente de la propiedad inmobiliaria en el interior de México, las compras hechas dentro de la “Zona Prohibida”, una área a 100 kilómetro de la frontera o 50 kilómetros del litoral, son limitadas. Antes de la promulgación de la Ley Mexicana de Inversión Extranjera 1993, compradores extranjeros generalmente podían comprar propiedades inmobiliarias residenciales o comerciales en la Zona Prohibida solo a través de un Fideicomiso Mexicano. Mientras la Ley de Inversiones Extranjeras fue enmendada en 1998 para dejar más flexibilidad para compras comerciales por extranjeros en México, los compradores de propiedades inmobiliarias residenciales todavía tienen que comprar la propiedad inmobiliaria en la Zona Prohibida a través de un Fideicomiso.
El Fideicomiso es formado por contrato entre el vendedor (beneficiario) y el banco (fideicomisario) para proporcionar al beneficiado el uso beneficial y placer de la propiedad inmobiliaria por un plazo de 50 años. Este Fideicomiso puede tener múltiples beneficiarios y puede ser renovado por un plazo adicional de 50 años. El beneficiario puede alquilar, vender o transferir la propiedad inmobiliaria en cualquier momento.
El contrato entre el fideicomisario y el beneficiario indica los términos bajos cuales el fideicomisario puede tomar acción con respeto a la propiedad inmobiliaria localizado en el Fideicomiso. El fideicomisario toma derecho a la propiedad inmobiliaria por parte del beneficiario y obtiene los permisos requeridos del gobierno Mexicano. El fideicomisario no puede afectar o transferir la propiedad inmobiliaria sin la instrucción y aprobación del beneficiario. Para extranjeros acostumbrados a tener derecho directo a la propiedad inmobiliaria, este acuerdo puede aparecer sospechoso, pero los Fideicomisos son comunes y relativamente fáciles de usar.
Las personas comprando propiedades inmobiliarias por propósitos comerciales estarán felices saber que le enmienda de 1998 a la Ley de Inversión Extranjera proporciona oportunidades de propiedad directa para compradores extranjeros buscando comprar propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida para propósitos comerciales. Con tal que el propósito comercial no esta limitado por la Ley de Inversión Extranjera, el comprador puede comprar a través de una corporación Mexicana la cual es 100% adueñada por extranjeros o una compañía de responsabilidad limitada.
Una vez que el comprador ha determinado como comprar la propiedad inmobiliaria, es necesario revisar el derecho a la propiedad inmobiliaria. El sistema registro Mexicano no es igual de conveniente o fácil de usar como los registros en los Estado Unidos. Mientras que algunos registros han sido computarizados, otros todavía tienen que ser buscados a mano y requieren de expertos locales para encontrarlos. Todas las transacciones de propiedades inmobiliarias deben ser registradas con el Registro Publico de la capital o cualquier otra ciudad grande dentro del Estado en donde la propiedad inmobiliaria se localiza.
Para revisar el derecho a la propiedad inmobiliaria, los compradores deben obtener copias del titulo enseñando el propietario de la propiedad. Copias de los títulos pueden ser obtenidos en la Oficina de Registro del área en la cual el terreno se localiza. La mayoría de residencias y terrenos urbanos serán registrados. La falla de registrar es casi siempre una mala seña. La propiedad inmobiliaria puede ser registrada en una de las dos secciones del Registro Publico. El terreno que tiene derecho claro y sin gravámenes esta registrada en la sección reservada solamente para posesiones; esto significa que el propietario solo puede reclamar que tiene posesión, no necesariamente propiedad. El otro registro puede significar que otros pueden reclamar la propiedad, y, en el mejor caso, pueden hacerlo difícil de vender en el futuro.
Ninguna discusión de compra de propiedad inmobiliaria en México es completa sin por lo menos una breve mención de Ejidos. Después de la revolución Mexicana, el gobierno instituto un programa de reforma de terreno para dividir las propiedades de terrenos grandes y distribuir el terreno agrícola a cooperativos de granjeros conocidos como ejidos. Históricamente, el terreno de ejido no podía ser vendido a propietarios privados. Mientras han cambiado algo las leyes, comprando terreno de los ejidos todavía es difícil y solo deberá ser hecho con una comprensión clara de los riesgos involucrados.
Hay historias feas de compradores comprando ejidos, y desarrollando las propiedades comerciales en el terreno, solo para que después el ejido disputa la validad de la venta y demandar la recuperación del terreno ahorra desarrollado comercialmente, con las improvisiones incluidas. Si piensa comprar terreno de un ejido, hazlo con precaución y solo si tiene una representación legal buena.
Compradores deben seguir con una averiguación con las autoridades de impuestos para ver si algún impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es debido, para tener en cuenta la cantidad debida y pagada al cierre de la compra. La oficina de impuestos se encuentra en la ciudad en donde la propiedad inmobiliaria se localiza o la ciudad más cerca para terrenos rurales.
Es normal que los compradores entren aun contrato de compra con un vendedor, pero mantén en la miente que los que se registra con el registro público es el resumen del contrato por el notario. El contrato será copiado al titulo que será archivado en el Registro. Es bueno delinear los términos en el contrato de compra; recomendamos que los compradores que hablan el español muy poco o nada insistan en que los documentos sean bilingües, aunque solo los documentos en Español pueden ser registrados en el Registro. No se confía en el agente inmobiliario o abogado que le dice que su forma esta en Español e Ingles y tiene términos idénticos, si no puede leer la versión en Español que será registrada.
Tenemos muchos ejemplos de transacciones en los cuales el comprador creo que las versiones eran idénticas, solo para después descubrir que algunos términos importantes eran diferentes porque el agente inmobiliario o abogado Mexicano fallo en confirmar los cambios que fueron hechos a la versión en Español para la versión en Ingles.
Los documentos que son archivados en el Registro tienen que ser preparados y archivados por un notario público. En México, los notarios públicos son abogados con comisiones especiales del gobierno para autenticar y registrar títulos públicos y otros documentos importantes, como testamentos, documentos corporativos de organización y contratos y títulos de propiedades inmobiliarios. Mientras que la mayoría son profesionales y son detallados en sus preparaciones de títulos públicos, es buena idea tener a alguien que pueda comparar la versión del contrato de compra en Ingles con el titulo publico en Español para asegurarse que el titulo refleja precisamente los términos previamente acordados. Es esencial también, seguir al notario publico para asegurarse que después de que el titulo es preparado, es registrado debidamente. Usualmente notarios cobran un porcentaje del costo de compra hasta un nivel para transacciones de propiedades inmobiliarias; asegurase de obtener un presupuesto de honorarios y del cierro en escrito antes. Una vez que le titulo de la propiedad inmobiliaria es formalizada y archivada con el Registro, la compra es completada.
Una ultima palabra breve sobre financiamiento y seguro de derecho. La mayoría de transacciones de propiedades inmobiliarias en México son tratos en efectivo, con la excepción si la propiedad es un condominio adueñado por una compañía estadounidense la cual la esta financiando a través de un banco estadounidense. La mayoría de bancos estadounidenses son todavía un poco vacilantes de financiar compras en México. Los bancos estadounidenses con intereses in bancos Mexicanos y acreedores hipotecarios ahorra trabajan para endurecer los remedios de prestantes y facilitar el proceso legal para ejecutar una hipoteca en propiedades con incumplimientos en México. El seguro de derecho es ahorra proporcionado por compañías de derechos estadounidenses para transacciones Mexicanas. La mayoría de pólizas disponibles están escritas en los Estados Unidos y son ejecutables bajo la ley estadounidense.
Comprando propiedades inmobiliarias en México puede ser algo difícil. Compradores deben proceder con precaución y contar con dilates. Un consejo legal con experiencia puede ayudar a reducir algunos de las dificultades con comprar o alquilar propiedades inmobiliarias en México.
Si tiene alguna pregunta sobre como comprar o alquilar propiedades inmobiliarias en México, por favor llama a Patrick Kelly (612.492.7040) o Luis Reséndiz (612.492.7186).